京都市北区・左京区の不動産情報は、garDEN不動産へ

皆さん、こんにちは！

新入社員のすみです！

梅雨入りのニュースが気になる季節となりました。

皆様、いかがお過ごしでしょうか。

今回も不動産の豆知識について、紹介いたします！

少し難しい内容にはなりますが、不動産探しで重要になります。

図などを使って分かりやすく説明していますので、ぜひ最後までご覧ください😊

今回の不動産豆知識は

第5弾は「道路の種類」です！

道路には、いくつか種類があることをご存じでしょうか？

ここでは、不動産探しで重要になる道路・非道路、

又、公道・私道について取り上げていきます！

道路の種類は、豆知識＃３の「再建築不可物件」に大きく影

響するため、ぜひ参考にしてみてください😊

【建築基準法上の道路】

　建築基準法第42条で定められた道を道路といい、以下の種類があります。

　◆第1項（第1～5号）

　・第1号道路：道路法の道路で幅員4ｍ以上のもの

　・第2号道路：
　　都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて築造
　　された道路で幅員4ｍ以上のもの

　・第3号道路：
　　建築基準法施行時（昭和25年）以前より存在する道路で
　　幅員4ｍ以上のもの

　・第4号道路：
　　道路法、都市計画法、その他の法令などで事業計画のあ
　　る道路で、特定行政庁が指定した幅員4ｍ以上のもの

　・第5号道路（位置指定道路）：
　　道路の位置について特定行政庁の指定を受けたもので、
　　幅員4ｍ以上のもの
　　↑ 認定を受けた私道のこと

　◆第2項

　建築基準法施行時（昭和25年）以前より存在する道路で、昔の道路は幅員
　が狭い道路も多く、救済措置としてすでに建物が建っていた場合は4m未満で
　も建築基準法上の道路として認められています。

　↑「2項道路」、「みなし道路」と言われます。

　※再建築する場合は、幅員4m以上の道路となるように、敷
　　地の一部を道路部分として負担する必要があります。

　↑「セットバック」と言います。

　◆第3項

　　42条2項道路のうち、土地の状況により、将来的にも4m
　の幅員を確保できない場合は、救済措置として道路中心線
　からの後退距離（セットバック）を2m未満とし、もっとも
　狭い場合は、1.35m（道路自体の幅員は2.7m）まで緩和する
　道路

　↑「3項道路」、「水平距離指定道路」と言われます。

【公道と私道】

　◆公道
　　国または自治体が所有し管理する道路のことを指します。これらの道路は　
　　公共の利益のために整備され、誰でも利用することができます。

　◆私道
　　個人や団体が所有する道路で、国や自治体による管理はされていません。
　　私道の所有者は様々で、地主、土地購入者の共有名義、土地購入者で分筆し
　　て持つなどです。また、私道部分には固定資産税がかかります。

【再建築について】

　　再建築可能かで重要なのは、法律上「道路」と認められ
　ているかどうかです。

　　特に私道の場合「位置指定道路（第5号道路）」と認められると再建築
　に大きな影響を与えます。

　◆位置指定道路認定条件

　①道路幅が4m以上

　②両端が他の道路に接続していること

　③接道する道路と交わる部分に隅切りがある

　④ぬかるみ防止をしていること

　⑤縦断勾配が12％以下

　⑥排水設備を設けること

　↑以上の要件を満たすと、私道は、

　位置指定道路（第42条第5項道路）に認定されます

　※袋状道路の場合は別条件

【指定道路図で確認！】

　京都市の道路図は京都市HPから確認できます！

　道路の種類によって色で分けられているため、とても分かりやすいです。
　上の画像では赤色が非道路ということを表しています。

\「京都市都市計画情報等検索ポータルサイト」で検索！/

 もしくはこちらのURLから！↓ https://keikan-gis.city.kyoto.lg.jp/kyotogis/webgis/index.php/autologin_jswebgis?u=shiteidouro&ap=jsWebGIS&m=2&x=4166210.85&y=15112678.5295999 

皆さん、今回の不動産豆知識はどうでしたか？

道路は建築基準法上で、たくさんの種類に分類されているのですね！

物件探しで道路に注目される方は少ないように思いますが、

特に中古物件をお探しの方には重要な内容になります。

この記事を参考にしていただけたら幸いです。

さらに詳しい話が聞きたい！という方は

是非お問い合わせください👀

最後まで読んでいただきありがとうございました！

次回の更新もお楽しみに☆彡

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garDENの経営理念は「HAPPYをつくろう」

不動産購入は
家族にとって将来の暮らしや生活に大きく影響のある一大イベントです。

そのためには重要なポイントや
知っておいた方が良い損をしないポイント、
またわからない事を解決しておくなど、
まずは整理と準備が非常に大切となります。

もちろん、すぐに物件を紹介することも可能なのですが、
まずは「どうやったら安心して得して不動産購入できるか？」を
しっかりとお伝えさせて頂く不動産屋です。

こんにちは🌞

新入社員のなんぶです。

5月もあっという間に下旬になり、

木々の緑が濃くなってきましたね🌳🌳

今回の不動産豆知識は

第4弾は「1坪の広さ」です！

物件の間取りを見ていると1坪や1畳、1㎡など

複数の単位が使われており、

分かりづらいと感じる方もいらっしゃると思います。

1坪の広さが理解できれば、ちょうどいい広さの土地や

建物がわかり、物件探しがしやすくなるかもしれません💡

そこで今回は、一坪の面積は何平方メートル(m²)なのかを

イラスト付きで詳しくお伝えしていきます。

合わせて、一坪の定義などについても

お話ししていますので、一坪について詳しく知りたい方は、

ぜひ参考にされてください。

◆1坪の面積の概要

このように1坪の大きさは約3.3㎡で、1㎡の3.3倍となります。

1㎡と比べてみるとかなり広い印象を受けられる方が

多いのではないでしょうか？🤔💭

◆1坪の定義

1坪の定義：1辺が1間(6尺)の正方形の面積

※6尺＝約1.82ｍ

1坪という単位は、「尺貫法」という日本古来の

長さの単位である「1間(6尺)」から定義されています。

不動産業界では昔からこの単位が使われているため、

今でも「坪」という面積の単位が使われています。

◆1坪と畳の関係

1坪は約畳2畳分の大きさになります。

畳の大きさは地域によって異なるため

丁度2畳とは言い切れないところがありますが、

おおよそ「1坪＝約2畳」と言えます。

◆エリア別土地面積

坪の話をしていると土地の坪の平均が

気になりますよね。

ガーデン不動産では、京都市北区・左京区を中心に物件を

取り扱っておりますので、「土地価格検索トチカ」より、

京都市北区・左京区で売買された土地の面積を

まとめさせていただきます。

以下は畳数別のおおよその平米数と坪数なので、

ぜひ参考にしてみてください。

※「不動産表示に関する公正競争規約(表示規約)」で

定められている1畳＝1.62㎡に基づき算出しています。

あくまでおおよその数字です。

これまでなんとなくのイメージでしかなかった

1坪の広さがしっかりとイメージできましたでしょうか？

これから物件売買の検討を進める上で何度も目にする

単位だと思いますので、しっかり理解して

物件売買に活かしていってくださいね♪

家族構成や、エリア、希望の住宅設備・間取りなど物件は十人十色。

土地の形や、建蔽率などで同じ坪数でもできることや

できないことが変わってきますので、

詳しい話が聞きたい！という方は

是非お問い合わせください👀

最後まで読んでいただきありがとうございました！

次回の更新もお楽しみに☆彡

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皆様、こんにちは🌞

新入社員のすみです。

皆様、いかがお過ごしでしょうか。
5月も中盤に入りましたね☻
近頃気温の変化が激しくなっているので、体調に気を付けて頑張ってまいりましょう！

さて、今回は不動産豆知識について紹介していきます。

不動産豆知識

第3弾は「再建築不可物件」です！

不動産探しで良く耳にするけど、実際

「再建築不可物件ってどんな物件？」

「安く購入できると思ったら再建築不可だった」

「再建築可にするには？」

などと思われている方も多いのではないでしょうか🤔

今回はそんな「再建築不可物件」とは何なのか、又、再建築

不可物件のメリット・デメリット、購入・売却のポイントな

どについてご紹介していきます。

是非、物件を売買される際の参考にしてみてください！

◆再建築不可物件とは

「再建築不可物件」とは現在建てられている建物を解体し更地にしても、新たに建物を建てることが出来ない物件のことです。

再建築不可物件は担保価値が低く、金融機関から融資を受けることも難しくなります。

京都では、このような物件が多く存在します。

◆再建築不可の例

1.建築基準法上の道路と接しているが、接道幅が2ｍ未満である。

2.建築基準法上の道路と全く接していない。

3.幅員４ｍ未満の道路や、私道とのみ接している。

要するに、建築基準法の道路（幅員４ｍ以上の道路）と２ｍ以上接していないと、ダメということです。

それでは、具体的にどのような制限があるのでしょうか？

購入の際のメリット・デメリットをまとめていきます↓

◆メリット

☑再建築可能な物件と比べて安価に購入できる

近隣地域の同等な物件と比較すると、評価額は半値以下になります。

☑税務メリットが生まれやすい

物件の評価額が低いため、維持や贈与・相続にかかる税額を安く抑えることが出来ます。

◆デメリット

☑物件を建て替えることができない

火事や地震が発生し、建物が全壊しても再建築することが出来ません。

☑融資が適用されにくい

基本的に住宅ローンの融資を受けられないため、現金一括で購入する必要があります。

☑買い手が見つかりにくい

既存の建物部分に満足していて、かつ現金一括払いで購入できる方に買い手が限定されてしまいます。

◆再建築可能にするには？

諦めるのはまだ早いです！

実は、再建築を可能にする方法はいくつかあります。

・敷地を「セットバック」する

「接している道路の幅が4m未満であること」が原因の場合、4m以上になるようにセットバック（後退）すれば建築可能〇

・隣地を「購入する」もしくは「借りる」

「接道部分の間口が2ｍ未満」の場合や「接道していない」場合は、隣地を購入して又は借りて接道義務を満たすことで、建築可能に〇

・自分の土地と隣地の一部を「交換する」

「接道部分の間口が2ｍ未満」の場合や「接道していない」場合は、隣地を交換して接道義務を満たすと建築可能に〇

・「位置指定道路」の申請をする

接道道路が私道のみであることで再建不可の場合は、「位置指定道路」の申請をすれば建築可能〇

◆再建築不可物件を有効活用するには？

再建不可物件を有効的に活用する方法もあります！

・更地にして駐輪場にする

近隣に駅や大型商業施設、マンションなどの集合住宅が建っている環境であれば、高い収益を見込める可能性があります。

・リフォームやリノベーションをして住む

▪「2階建て以下」「延床500㎡以下」「高さ13ｍ以下」「軒高９ｍ以下」を全て満たす「木造建築物」

▪「平屋建」「延床200㎡以下」を全て満たす「非木造建築物」

であればリフォーム可能です。

・再建築可能にして建て替える

再建築不可物件と接道義務を満たす物件を一つの土地にすれば接道義務を満たせるため、再建築可能な物件として建て替えることが可能になります。

◆購入のポイント

予算、立地、間取りなどの条件で、どうしても購入したい！となった場合に、以下のポイントに注意しながら購入を決めましょう↓

☑インフラ状況をきちんと確認

四方をほかの土地に囲まれている場合、電気ガス水道がどこを通っているのか確認が必要です。

☑雨水の排水はどうなっているか

雨水が雨樋から地面にただ流しているだけの場合、基礎に悪影響を与えることも考えられます。雨水の排水はどう下水口などに流れていくのか確認しましょう。

☑風通しや日当たりはどうか

「広い道路に接していない＝周囲を家で囲まれている」ことが多いです。その場合、風通しや日当たりが悪いため、湿気が溜まりやすく、外壁が雨で濡れても乾きにくく、メンテナンス費用もかさみがちです。

再建築不可物件は、狭い路地が多い京都でよく見られます。

割安物件で掘り出し物と勘違いしがちですが、実は注意が必要な物件です。

購入する際は、調べつくして納得してから購入を決めましょう😌

ぜひ、このブログを参考にして、

再建築不可物件について調べてみてください♪

最後まで読んでいただきありがとうございました！

次回の更新もお楽しみに☆彡

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新入社員のなんぶです。

本日でGW最終日ですが、皆様

いかがお過ごしでしたでしょうか？

行楽地で過ごされたお客様もいれば、帰省されたお客様、

お仕事だったというお客様、様々だと思います(^^)

最大10連休という長い連休で、明日から学校やお仕事が

始まりますが気合を入れて頑張りましょう！💪💪

今回の不動産豆知識

第2弾は「建蔽率・容積率」です！

聞きなれない言葉で、

「ややこしい…^^;」「よく分からない…」

という印象の方が多いのではないでしょうか🤔💭

今回はそんな「建蔽率・容積率」とは何なのか、

どのような計算をするのか、などについて

ご紹介していきます。

是非、物件を売買される際の参考にしてみてください！

◆建蔽率

「建蔽率」とは敷地面積に対する建築面積の比率です。

建物を真上から見た時の建築面積なので、

2階建て以上の住宅の場合は一番面積が広い階で計算します。

◆容積率

「容積率」とは敷地面積に対する延床面積の比率のことです。

基本的に建物の階数が多いほど、

容積率が大きくなります。

★なぜ定める必要があるのでしょうか？

皆が制限なしに家を建ててしまうと…

・街の景観が乱れてしまう

・風通しや日当たりが悪くなる

・道路や下水などのインフラ整備が間に合わなくなる

などの問題が発生する可能性がございます。

ちなみに…

「京都市都市計画情報等検索ポータルサイト」

から誰でも情報がご覧になれます！

ご自身のお住まいのエリア、気になる物件のエリアの

お調べすると、

「街はこんな風に作られているんだ😳！」

と実感することができます👍

詳しくはこちら！

ぜひ、このブログを参考にして、

建蔽率や容積率について調べてみてください♪

最後まで読んでいただきありがとうございました！

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気温もだいぶ暖かくなり過ごしやすくなってまいりました。

この季節になってくるとなんだかワクワクしてくるのは

気のせいでしょうか୧😊૭

garDEN不動産のInstagram、ブログでは

物件を売買されるうえで

知識になる不動産豆知識を発信していきます💁‍♀️

第1弾は「仲介の仕組み」です！

不動産の売却を考えられるとき、

最も大切なステップの1つは、どのような契約形態で

不動産会社と取引をするかです。

この選択は、売却の成功率や売却価格、さらには

売却までの時間にも影響を及ぼします👀‼

不動産の媒介契約

媒介とは売主と不動産会社が

取り決める契約のことを指します。

大きく分けて次の3つです。

①専属専任媒介契約

②専任媒介契約

③一般媒介契約

①専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは売却活動を1社に任せる契約ですが、

報告回数が多く設定されています。そのため積極的な

売却活動が見込める一方で、自分で買主を見つけた時でも

仲介手数料を支払わなければなりません。

✻ ✻メリット✻ ✻

専属専任媒介契約を締結した不動産会社は

自分の会社だけに売却活動を任されたという点から

熱心に売却活動を行ってくれる可能性が高いです。

更に1週間に1回以上の販売報告が義務付けられています。

✻ ✻デメリット✻ ✻

専属専任媒介契約の最大の特徴は、

売主自身が物件の買主を見つけても

契約を結んだ不動産会社を介さずに売却できない点です。

ご自身で買主を見つけても仲介手数料を

支払う必要があります。

②専任媒介契約

専任媒介契約は、売却活動を１社に任せる契約です。

専属専任媒介契約との違いは自己発見取引が認められています。

✻ ✻メリット✻ ✻

専属専任媒介契約と同じように

1社のみとの契約になるため、

積極的な営業活動・売却交渉をおこなってくれる

可能性が高いです。

報告頻度は14日に1回以上であり

こまめな連絡が受け取れます。

仲介を依頼できるのは1社のみですが、

自身で買主を見つけることは認められているため

自ら買主を見つけて直接取引することが可能です。

✻ ✻デメリット✻ ✻

専属専任媒介契約と同じように１社のみとの

契約になるため仲介業務を依頼した会社の

営業力に左右されます。

③一般媒介契約

3種類の媒介契約の中で、一番縛りがなく

不動産会社何社にも仲介を依頼することが出来る

自由度の高い媒介契約となります。

✻ ✻ メリット✻ ✻

同時に何社とも契約を結ぶことができ、

自分で買主を探すこともできます。

複数社と契約をすると複数の不動産会社に

広告・宣伝をしてもらえるため、

より多くの人の目に留まりやすくなります。

✻ ✻ デメリット✻ ✻

積極的な販売活動をしてもらえない可能性があります。

更に売主に対して、販売状況を報告する義務がないため、

「今はどのような状況なのか、内覧希望者は出たのか、

反響はどのくらいあるのか」などが把握できません。

それぞれの契約形態には特徴とメリット・デメリットがあります。

ご自身がどのように販売を進めていきたいか

などにも契約形態は変わります。

所有されている不動産が納得いく形で売却できるよう、

信頼できる不動産会社とご自身に合った

媒介契約を結んでください。✅✅✅

最後まで読んでいただきありがとうございました！

次回の更新もお楽しみに☆彡

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不動産購入は
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そのためには重要なポイントや
知っておいた方が良い損をしないポイント、
またわからない事を解決しておくなど、
まずは整理と準備が非常に大切となります。

もちろん、すぐに物件を紹介することも可能なのですが、
まずは「どうやったら安心して得して不動産購入できるか？」を
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本日は、

「資金計画」についてのマメ知識をご紹介したいと思います。

気に入った物件が見つかって

さぁ、契約だ！！

っていう時にローンが組めない？！

△危険レベル中△

・自己資産（現金、預金、援助金、退職金、を担保したローンが予定の予算の10％より少ない）

・予定収入に奥さんのパート収入を合算している（扶養家族控除の範囲のパート収入）

・年収の5倍以上の資金をローンで借りる予定

・年収が250万円以下である

・ご両親などから援助を予定しているが、金額が決まっていない。

★危険レベル高★

・3年以内に慢性疾患で入院したことがある。

・3ヵ月以内に重度の疾病で通院したことがある。

・3年以内に転職した。

・自営業で年収や売上を控えめに申告している。

・自動車ローン等で支払い遅延を繰り返した事がある。

・現在別の住宅ローンを支払い遅延を繰り返した事がある。

・現在別の住宅ローンを支払中である。

・親戚や親の為に住宅ローンの名義を貸した事があり、継続中である。

こう言ったケースの場合はローンを組むことが全く不可能とは言えませんが、

土壇場でトラブルになる可能性が多くあります。

ひとつでも当てはまるなら、物件を検討する前に当社の担当まで

すぐにご相談下さい。

ほとんどの場合、事前に分かっていれば解決方法はあります。

一緒に解決方法を考え、最善のアドバイスをさせて頂きます。

本日は、「私道」について、

マメ知識をご紹介します。

対象の土地に私道（国・都道府県・市町村以外の所有の土地・道）が含まれる場合や、

対象物件に加えて販売される場合に記載されます。

【別途】私道があるのか、私道を【含む】なのかで大きく異なります。

【別途】であれば、対象の対象の土地の広さが小さくなることはありませんが、

別途で固定資産税等の税金が発生する場合があります。

【含む】であれば、私道を含んだ土地面積という意味ですので、

表記されている土地の大きさから私道分の大きさを差し引いた大きさが建築対象面積になります。

（例）

こちらの土地の場合は私道負担が約21㎡含まれているので、

土地面積の122.94㎡から21㎡引いて101.94㎡になります。

私道が含まれているか否かでは土地探しや物件探しでは

重要なポイントになりますので

是非参考にして下さい。

※不動産物件情報は最新のデータの掲載を心がけていますが、

データの書き換えの都合上、売却済みなどの場合はご容赦ください

※掲載されている不動産物件データが現況と異なる場合は現況を優先します。

本日は、

不動産の豆知識をご紹介したいと思います！！！

「地目」

地目は土地探しで特に注意が必要なポイントになります。

地目は全部で23種類あり、住宅用地として

建築可能なものは、宅地もしくは雑種地です。

北区はほとんどが宅地ですが

雑種地などもたまにあります。

田・畑・山林なども管轄の役所などへの申請をすれば

建築が可能な場合もあります。

お気軽にスタッフまでご相談下さい(⌒∇⌒)

※不動産物件情報は最新のデータの掲載を心がけていますが、

データの書き換えの都合上、売却済みなどの場合はご容赦ください

※掲載されている不動産物件データが現況と異なる場合は現況を優先します。

本日の不動産のマメ知識は。。。

「用途地域」

用途地域とは

都市計画法により、都市の環境保全や利便の増進のために、

地域における建物の用途に一定の制限を行う地域、都市計画法の基本となるものです。

それぞれの地域に応じた建築物の用途、容積率、建ぺい率、高さ等があります。

住居系７種類、商業系2種類、工業系3種類の

全12種類に分類されます。

工業専用地域以外なら、基本的にどの用途地域でも住居建築が可能です。

12種類もの種類があるので覚えるのが大変ですが、土地・物件を探す際に知っていて損はしない重要な事なので、ぜひご覧になってみて下さい。

詳細はスタッフにお気軽にお問い合わせください。

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データの書き換えの都合上、売却済みなどの場合はご容赦ください

※掲載されている不動産物件データが現況と異なる場合は現況を優先します。

本日のマメ知識は。。。

「セットバック」

※英語で「後退」という意味です。

セットバックとは土地に対する道路の幅員が4ｍ満たない場合、

道路の中心線から水平距離2ｍ後退して建物を建築すること等をいいます。

自分の土地でありながら、セットバックしなければならない部分には建築物を建築できないのみではなく、門や堀や擁壁を建築することもできません。

セットバック部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合には敷地面積から除外されます。

京都の道路は幅員が4ｍ満たない場所が沢山あります。

セットバックも物件を選ぶ際に重要なポイントになってきます。

詳細はスタッフにお気軽にお問い合わせください。

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