皆様、こんにちは🌞
新入社員のすみです。
皆様、いかがお過ごしでしょうか。
5月も中盤に入りましたね☻
近頃気温の変化が激しくなっているので、体調に気を付けて頑張ってまいりましょう！
さて、今回は不動産豆知識について紹介していきます。
不動産豆知識
第3弾は「再建築不可物件」です！
不動産探しで良く耳にするけど、実際
「再建築不可物件ってどんな物件？」
「安く購入できると思ったら再建築不可だった」
「再建築可にするには？」
などと思われている方も多いのではないでしょうか🤔
今回はそんな「再建築不可物件」とは何なのか、又、再建築
不可物件のメリット・デメリット、購入・売却のポイントな
どについてご紹介していきます。
是非、物件を売買される際の参考にしてみてください！
◆再建築不可物件とは
「再建築不可物件」とは現在建てられている建物を解体し更地にしても、新たに建物を建てることが出来ない物件のことです。
再建築不可物件は担保価値が低く、金融機関から融資を受けることも難しくなります。
京都では、このような物件が多く存在します。
◆再建築不可の例
1.建築基準法上の道路と接しているが、接道幅が2ｍ未満である。
2.建築基準法上の道路と全く接していない。
3.幅員４ｍ未満の道路や、私道とのみ接している。
要するに、建築基準法の道路（幅員４ｍ以上の道路）と２ｍ以上接していないと、ダメということです。
それでは、具体的にどのような制限があるのでしょうか？
購入の際のメリット・デメリットをまとめていきます↓
◆メリット
☑再建築可能な物件と比べて安価に購入できる
近隣地域の同等な物件と比較すると、評価額は半値以下になります。
☑税務メリットが生まれやすい
物件の評価額が低いため、維持や贈与・相続にかかる税額を安く抑えることが出来ます。
◆デメリット
☑物件を建て替えることができない
火事や地震が発生し、建物が全壊しても再建築することが出来ません。
☑融資が適用されにくい
基本的に住宅ローンの融資を受けられないため、現金一括で購入する必要があります。
☑買い手が見つかりにくい
既存の建物部分に満足していて、かつ現金一括払いで購入できる方に買い手が限定されてしまいます。
◆再建築可能にするには？
諦めるのはまだ早いです！
実は、再建築を可能にする方法はいくつかあります。
・敷地を「セットバック」する
「接している道路の幅が4m未満であること」が原因の場合、4m以上になるようにセットバック（後退）すれば建築可能〇
・隣地を「購入する」もしくは「借りる」
「接道部分の間口が2ｍ未満」の場合や「接道していない」場合は、隣地を購入して又は借りて接道義務を満たすことで、建築可能に〇
・自分の土地と隣地の一部を「交換する」
「接道部分の間口が2ｍ未満」の場合や「接道していない」場合は、隣地を交換して接道義務を満たすと建築可能に〇
・「位置指定道路」の申請をする
接道道路が私道のみであることで再建不可の場合は、「位置指定道路」の申請をすれば建築可能〇
◆再建築不可物件を有効活用するには？
再建不可物件を有効的に活用する方法もあります！
・更地にして駐輪場にする
近隣に駅や大型商業施設、マンションなどの集合住宅が建っている環境であれば、高い収益を見込める可能性があります。
・リフォームやリノベーションをして住む
▪「2階建て以下」「延床500㎡以下」「高さ13ｍ以下」「軒高９ｍ以下」を全て満たす「木造建築物」
▪「平屋建」「延床200㎡以下」を全て満たす「非木造建築物」
であればリフォーム可能です。
・再建築可能にして建て替える
再建築不可物件と接道義務を満たす物件を一つの土地にすれば接道義務を満たせるため、再建築可能な物件として建て替えることが可能になります。
◆購入のポイント
予算、立地、間取りなどの条件で、どうしても購入したい！となった場合に、以下のポイントに注意しながら購入を決めましょう↓
☑インフラ状況をきちんと確認
四方をほかの土地に囲まれている場合、電気ガス水道がどこを通っているのか確認が必要です。
☑雨水の排水はどうなっているか
雨水が雨樋から地面にただ流しているだけの場合、基礎に悪影響を与えることも考えられます。雨水の排水はどう下水口などに流れていくのか確認しましょう。
☑風通しや日当たりはどうか
「広い道路に接していない＝周囲を家で囲まれている」ことが多いです。その場合、風通しや日当たりが悪いため、湿気が溜まりやすく、外壁が雨で濡れても乾きにくく、メンテナンス費用もかさみがちです。
再建築不可物件は、狭い路地が多い京都でよく見られます。
割安物件で掘り出し物と勘違いしがちですが、実は注意が必要な物件です。
購入する際は、調べつくして納得してから購入を決めましょう😌
ぜひ、このブログを参考にして、
再建築不可物件について調べてみてください♪
最後まで読んでいただきありがとうございました！
次回の更新もお楽しみに☆彡
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